Что важно учитывать при покупке готового дома

Первое, что необходимо сделать, – определить цель приобретения дома. Покупаете ли вы его для себя или рассматриваете приобретение в качестве инвестиций, например, для сдачи в аренду. Критерии выбора в этом случае напрямую зависят от цели.

При покупке жилья для себя значение имеет транспортная доступность, удаленность от инфраструктуры (школы, сады, больницы), личные предпочтения владельца (район, ландшафт, технические характеристики).

Если вы рассматриваете процесс как долгосрочную инвестицию, уделите внимание расположению, особенностям участка, инфраструктуре, планам развития по региону. Возможно, земля, на которой стоит дом, потребуется для реализации какой-либо из федеральных программ, и тогда вы сможете продать недвижимость с существенной наценкой.

При покупке дома с земельным участком для последующей сдачи их в аренду следует определиться с сезонностью и расположением. Если строение расположено за городом в живописном месте, то можно сдавать его на лето, каникулы или праздники. Востребовано и жилье в черте города. Однако чаще всего оно требуется для постоянного проживания. В первом случае значение имеет локация: расположенный рядом лес, речка или озеро, экологически чистый район. Во втором – инфраструктура: близость к центру, остановкам транспорта, учебным и медицинским заведениям, качество подъездных дорог.

Готовые фахверк-дома под ключ подойдут как для сезонного, так и для постоянного проживания. Они органично вписываются в любой ландшафт, а панорамное остекление позволяет не только наслаждаться видами, но и экономить на электричестве, ведь естественного света, как правило, с избытком хватает в светлое время дня.

В качестве базовых критериев рекомендуется рассматривать:

• Технические параметры строения: площадь, количество этажей, материалы, инженерные коммуникации;
• Стоимость и ее соответствие заявленным параметрам;
• Статус земли. От этого зависит стоимость последующего обслуживания;
• Локация. Близость к населенному пункту или центру;
• Транспортная доступность. Включает как остановки общественного транспорта, так и близость трасс и автомагистралей

Для многих покупателей значение имеет и окружающий ландшафт. Кто-то согласен проживать в городе, имея небольшой участок и соседей буквально в 4–5 метрах, другие хотят любоваться лесом или озером, забывая о бешеном ритме мегаполиса.

Основные этапы покупки дома включают в себя:

• Поиск и выбор объекта недвижимости
• Осмотр объекта недвижимости
• Оценка недвижимости
• Оформление документов
• Проведение сделки
• Регистрация права собственности

Один из наиболее простых способов поиска – использование интернет-ресурсов («Циан», «Авито», «Яндекс Недвижимость»). Возможность фильтрации позволяет сразу задать город или район, ценовой диапазон, тип жилья и другие параметры.

Еще один вариант – это обращение к риелторам. Сотрудничество с агентствами недвижимости имеет свои плюсы:

• Риелторы лучше осведомлены обо всех предложениях на рынке недвижимости, знают все нюансы законодательства, процесса покупки и продажи жилья;
• Профессионалы сэкономят ваше время, помогут быстро найти подходящие варианты и организовать просмотр;
• Риелторы также помогут с оформлением всех необходимых документов и проконтролируют сделку;
• Представители агентств недвижимости заинтересованы в том, чтобы сделка прошла успешно, поэтому они будут защищать интересы покупателя

Из недостатков следует упомянуть дополнительные расходы на услуги риелтора. К тому же всегда есть риск нарваться на мошенников.

Самый простой и безопасный вариант – купить готовый фахверк-дом у застройщика. Компания Velesa более 20 лет занимается проектированием и возведением фахверковых домов, работает только с качественными и экологически безопасными материалами. Клиенты могут ознакомиться с готовыми решениями или заказать персональную разработку на основе своих предпочтений. Вам не нужно тратить время на поиск варианта, ведь со всеми проектами можно ознакомиться непосредственно на сайте компании.

Третий способ поиска – это самостоятельное исследование районов, в которых вы хотите приобрести дом. И последний – это рекомендации от знакомых, друзей или коллег. Они могут знать о доступных вариантах или иметь связи с людьми, которые хотят продать свое жилье.

Интересные предложения могут попадаться как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Первичный рынок недвижимости представляет собой сектор, где продается новое жилье. Этот рынок привлекателен для потенциальных покупателей по ряду причин.

Во-первых, на первичном рынке покупатели могут приобрести жилье прямо от застройщика, что делает сделку более безопасной, поскольку владельцев у недвижимости еще не было.

Во-вторых, покупая недвижимость на первичном рынке, клиент получает большие возможности выбора в плане планировки и дизайна.

В-третьих, застройщик, как правило, согласен на разные варианты оплаты (ипотека, маткапитал). Это может быть выгодно для молодых семей или покупателей с ограниченным бюджетом.

Кроме того, компания-застройщик предоставляет гарантию на новое жилье. Это означает, что при обнаружении дефектов в период гарантийного срока застройщик самостоятельно и бесплатно решит проблему.

При поиске дома на первичном рынке необходимо учитывать репутацию застройщика, проверять его на наличие лицензий и разрешений на строительство. Полезно ознакомиться с отзывами других покупателей о работе компании.

Вторичный рынок недвижимости представляет собой сферу, где происходит продажа уже существующих объектов недвижимости, у которых был один или несколько владельцев. Покупателям не нужно ждать завершения строительства или ввода объекта в эксплуатацию, как это бывает с первичным рынком. Вторичный рынок предоставляет широкий выбор объектов недвижимости. Здесь можно найти квартиры, дома, таунхаусы. Большое количество предложений позволяет покупателю выбрать оптимальный вариант по цене, размерам и местоположению.

Кроме того, на вторичном рынке можно найти недвижимость по более низкой цене. Это связано с тем, что вторичные объекты имеют определенную степень износа и могут требовать ремонта.

Возможен вариант с торгом. В отличие от первичного рынка, где цена застройщика почти всегда фиксирована, на вторичном рынке есть возможность договориться о снижении ценника или дополнительных условиях продажи.

Уже при первом телефонном разговоре можно составить первоначальное мнение о продавце. Если речь идет о покупке жилого строения с участком, то стоит сразу узнать следующее:

• Было ли проведено межевание;
• Есть ли какие-либо проблемы с документами;
• Статус земли под домом;
• Кто собственник – число владельцев, наличие среди них несовершеннолетних и недееспособных;
• Сам ли владелец проводит сделку или его представитель;
• Какой срок дом находится в собственности;
• Имеются ли какие-либо обременения;
• Размер ежегодных обязательных трат – необходимость членских взносов, примерные расходы на коммуналку

Нелишним будет выяснить, сколько владельцев было у дома до этого и использовался ли при последней продаже маткапитал. Это важно, так как при оформлении сделок недвижимости с маткапиталом в обязательном порядке выделяются детские доли. При последующей продаже дома или квартиры необходимо получить разрешение органов опеки, в ином случае велики риски судебных разбирательств.

Собственником недвижимости может быть юридическое лицо. В этом случае необходимо выяснить, не начата ли в отношении него процедура банкротства, иначе сделка будет признана судом недействительной.

Расположение – фактор, иногда имеющий решающее значение. Выясните заранее, сколько времени занимает дорога на работу, в школу или в сад, какова вероятность пробок в этом районе, что расположено поблизости.

Изучите инфраструктуру прилегающего района, экологическую обстановку, поговорите по возможности с местными жителями. Знакомство с потенциальными соседями поможет выяснить информацию о собственниках.

Второе, на что следует обратить внимание при покупке дома, – это его техническое состояние.

Надежность, комфортное проживание и долгий срок службы строения напрямую связаны с материалами, которые были использованы при его возведении.

Дерево как основной материал привлекает своей экологичностью, природной эстетикой, энергоэффективностью, прочностью и долгим сроком службы. Большой популярностью пользуются фахверковые дома, в основе которых лежит деревянный каркас. Они органично вписываются в любой ландшафт и обладают всеми вышеперечисленными достоинствами.

Кровля дома требует обязательного осмотра. Наличие потеков, грибка и плесени говорит о том, что потребуются существенные вложения для ее ремонта.

При осмотре кровли стоит уделить внимание следующим элементам:

• Стропильная система – наличие повреждений, подгнивших участков;
• Вид кровельного покрытия – мягкая черепица, металл или цементно-песчаная черепица;
• Гидроизоляция;
• Наличие всех необходимых водостоков и водоотводящих конструкций.

Последним осматривается чердак на предмет сухости, дополнительной площади, планировки. В некоторых случаях при переоборудовании его можно использовать как дополнительное жилое помещение или склад.

Наличие трещин говорит о серьезных ошибках в процессе строительства. При обнаружении свежей штукатурки стоит задуматься: возможно, таким образом владельцы попытались перед приходом покупателя замаскировать дефекты.

Оценка перекрытий начинается с визуального осмотра потолка первого этажа. Если заметен прогиб – лучше отказаться от покупки. Замена этих элементов – удовольствие дорогое, а главное, затратное в плане времени. Ровность пола можно проверить с помощью строительного уровня.

Проверить качество фундамента самостоятельно сложно. Только наличие видимых трещин расскажет о возможных проблемах. Однако стоит уточнить следующие моменты:

• Тип фундамента – ленточный, плитный, свайный;
• Глубина;
• Высота цоколя;
• Наличие отмостков;
• Наличие утепления и гидроизоляции.

Если есть сомнения, можно обратиться к специалисту.

Проверить качество работы канализации довольно просто: наберите раковину и посмотрите, как быстро уйдет вода. Если есть возможность, осмотрите канализационные трубы, обратите внимание, если есть следы ремонта.

То же самое и с водоснабжением. Оцените трубы, уточните, откуда поступает вода (скважина или колодец), проверьте воду на предмет прозрачности, запаха, вкуса. Если сомневаетесь, закажите экспертизу воды. При ее низком качестве придется докупать систему очистки.

Вода в частном доме может нагреваться за счет газовых колонок, проточного или накопительного электронагревателя. Техническое состояние оборудования необходимо оценить, а с документами на него – ознакомиться.

Найти возможные проблемы с проводкой поможет консультация электрика. Возьмите его с собой на осмотр, уточните, все ли розетки в доме рабочие, узнайте о возможной нагрузке сети.

То же касается и вентиляции. Наличие в доме затхлого запаха может являться признаком проблем с этой системой. Предварительная оценка специалиста поможет обнаружить скрытые дефекты и избежать в последующем дорогостоящего ремонта.

В последние годы фахверковые дома пользуются популярностью благодаря своему оригинальному архитектурному стилю, использованию натуральных материалов, высоким показателям энергоэффективности.

Следует заранее получить информацию о застройщике, используемых им технологиях и материалах (теплоизоляционный наполнитель, панели, стеклопакеты).

Компания Velesa c 2001 года возводит фахверковые дома, являясь пионером в этой области. Каркас производится из натурального клееного бруса, в качестве стенового материала используются панели собственного производства. Всё сырье проходит строгий контроль и отбор.

Такой подход позволяет компании прочно удерживаться в числе лидеров среди застройщиков, специализирующихся на фахверке.

Тщательная проверка дома может выявить ряд несоответствий, который в будущем могут вылиться в существенные проблемы.

СНиПы формулируют требования к проектированию, строительству, эксплуатации и реконструкции зданий и сооружений.

В строительстве частного дома они определяют такие важные параметры, как нагрузки на конструкции, требования к теплоизоляции, вентиляции, звукоизоляции и противопожарной безопасности. Они также устанавливают стандарты для материалов и технологий, которые должны быть использованы при строительстве.

Нарушение СНиПов может привести уменьшению срок службы строения, а также сказаться на комфорте проживания и даже безопасности нахождения в доме.

Ошибки могут быть непреднамеренными (техническими). Они быстро исправляются путем сообщения новых сведений в Росреестр.

Однако такие ошибки, как несовпадение показателей по площади дома, произведенная реконструкция, несовпадение границ участка могут привести к массе сложностей, например при оформлении ипотеки или попытке продать дом в будущем.

Покупателю стоит настаивать на том, чтобы продавец самостоятельно решил все вопросы, или на снижении цены на ту сумму, которая потребуется будущему владельцу для решения этих проблем.

Подобный казус может создать серьезные проблемы для покупателя. В такой ситуации необходимо принять ряд мер, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы.

Первый шаг – проверка правомерности. Покупатель может потребовать представить документы, подтверждающие право собственности продавца на недвижимость. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, акт государственной регистрации.

В случае выявления проблем со статусом покупателя или его легитимностью стоит обратиться к юристу для получения консультации. Он оценит ситуацию с законодательной точки зрения и поможет безопасно купить дом.

В любом случае продать дом сможет только собственник или его представитель с документами, подтверждающими законное право владения недвижимостью.

Наличие дополнительных строений на участке также требует их оформления в собственность. Закон этого не требует в обязательном порядке, и в итоге многие нарываются на мошенников, которые продав дом и участок, затем требуют компенсацию за расположенные на участке бани, сараи и гаражи.

Поэтому с точки зрения безопасности сделки лучше заранее побеспокоиться о соответствующем оформлении всех второстепенных строений. Подстраховаться можно еще следующими способом – приложить к договору заявление, в котором указать, что в стоимость сделки входит не только дом и участок, но и все находящиеся на нём постройки. При этом необходимо описать каждое строение с указанием расположения и площади.

Почему не стоит вписывать эту информацию в договор купли-продажи? Всё просто: так как договор регистрируется через соответствующие органы, то наличие в нём неоформленных в собственность строений станет поводом для приостановки сделки.

Кстати, по закону оформлять в собственность необходимо постройки, чья площадь превышает 50 м². Если строения на участке не дотягивают до этого параметра, то беспокоиться не о чем.

Межевание – это определение границ земельного участка с помощью установки межевых знаков, неотъемлемая часть оформления прав на землю.

Межевание позволяет точно определить границы территории. Это особенно важно при сделках с недвижимостью. Установленные межевые знаки служат видимым доказательством права на землю и предотвращают возможные споры с соседями.

Если межевания не было, это может привести к конфликтам и спорам, в том числе и судебным с соседями. Без четко определенных границ каждая сторона может интерпретировать свои права на участок по-своему.

Отсутствие межевания делает невозможным оформление ипотеки. Ни один банк не выдаст на такую покупку кредит. Кроме этого, отсутствие межевания может создавать проблемы при получении разрешений на строительство или использование земли. Многие административные органы требуют точного определения границ участка для выдачи необходимых разрешений.

Узнать, было ли проведено межевание, очень просто. Нужно открыть публичную кадастровую карту и найти участок. Если он выделен желтым, а его границы очерчены красным цветом, – с межеванием всё в порядке.

Каждый участок земли имеет свой ВРИ – вид разрешенного использования. ВРИ определяет возможность возведения на участке жилых построек.

Индивидуальное жилищное строительство – один из видов разрешенного землепользования, который предоставляет возможность физическим лицам строить индивидуальные жилые дома на приобретенных или арендованных участках.

Для осуществления ИЖС необходимо получить соответствующее разрешение от местных органов самоуправления. Оно выдается на основании градостроительного плана и регламентирует параметры и условия строительства, а также требования к архитектуре дома.

При выборе участка нужно учитывать его целевое назначение согласно правовым нормам и требованиям местного законодательства. Важно узнать, не является ли участок земли частью лесного или сельскохозяйственного фонда, а также проверить наличие ограничений в виде запрета на строительство в данной местности.

ИЖС позволяет строить дом по индивидуальному проекту при соблюдении всех требований и нормативов строительства. Это предоставляет возможность создать комфортное жилье, соответствующее потребностям и предпочтениям владельца.

Для ЛПХ предусмотрены участки, на которых разрешено ведение сельскохозяйственной деятельности, содержание животных, а также возведение жилых строений, гаражей и подсобных помещений.

Участок должен соответствовать санитарным нормам и быть удаленным от загрязняющих факторов. Важно учитывать близость к водным ресурсам и возможность доступа к коммуникациям.

Важно помнить, что каждый регион может иметь свои специфические требования и ограничения по использованию земель под ЛПХ. Поэтому перед строительством необходимо ознакомиться с местными нормативными актами и проконсультироваться со специалистами.

Участок, предназначенный для организации огорода или сада, также можно использовать для возведения жилого дома. Однако здесь потребуется разрешение администрации; как правило, такие участки находятся в садовых некоммерческих товариществах (СНТ).

Помимо жилого дома, на подобной земле можно возвести гараж, сарай, хозяйственные постройки, а также устроить колодец или погреб.

Расположение дома с участком в природоохранной зоне, национальном парке или заповеднике может обернуться проблемами. Есть риски претензий местных властей и требований по сносу строения. Наиболее простой способ избежать проблем – изучить кадастровую карту.

Прекрасный вид на реку или озеро может быть следствием постройки дома в прибрежной полосе, что также запрещено законом. Как альтернатива, новому владельцу придется существенно потратиться на целый перечень очистного оборудования, гарантирующего, что он не загрязнит водоем. Однако это правило действует только в случае, если близлежащий водоем не является источником питьевой воды.

Перед заключением договора продавцу необходимо собрать, а покупателю – проверить целый ряд важных документов.

Документ, содержащий информацию о правах на недвижимое имущество (дом, участок) и сделках с ним (продажа, дарение, ипотека). В выписке указывается Ф. И. О. владельца, адрес объекта недвижимости, номера документов, подтверждающих право собственности или иные права на имущество.

Согласно ст. 256 ГК РФ, при продаже дома, находящегося в совместной собственности супругов, необходимо получить согласие обоих супругов на совершение сделки. Это означает, что если один из супругов не дал свое согласие на продажу дома, то сделка может быть признана недействительной.

Исключение – случаи, когда имущество было приобретено одним из супругов до заключения брака либо получено в наследство или в дарение с указанием только одного из супругов как получателя. В этом случае при продаже такого имущества не требуется получение согласия второго супруга.

К таким документам относятся:

• Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
• Свидетельство о праве собственности на жилой дом, если он отдельно зарегистрирован;
• Договор купли-продажи, если дом и земельный участок были приобретены путем покупки;
• Свидетельство о приватизации, если дом и земельный участок были приватизированы;
• Свидетельство о праве на наследство, если дом и земельный участок были получены в наследство.

Последний документ – справка об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Получить ее можно в управляющей компании, ТСЖ, районном отделении ЕРКЦ, МФЦ или через «Госуслуги».

Также может потребоваться справка из ПНД о дееспособности продавца, выписка из домовой книги, технический план объекта, техпаспорт, экспликация, ГПЗУ.

В договоре купли-продажи на покупку дома должно быть указано следующее:

• Информация о продавце и покупателе: полное наименование, местонахождение, контактные данные;
• Описание объекта недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, этажность, год постройки;
• Цена и условия оплаты: общая стоимость объекта недвижимости, сроки и порядок оплаты, размер задатка (если он предусмотрен);
• Условия передачи права собственности: сроки передачи права собственности, порядок оформления документов;
• Гарантии продавца: гарантии на отсутствие обременений и прав третьих лиц на объект недвижимости, гарантии на соответствие объекта недвижимости описанию;
• Ответственность сторон: ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору. Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда в процессе покупки продавец передумает и продаст дом другому, стоит прописать в договоре штрафы на случай отказа от сделки;
• Срок действия договора и условия его расторжения: срок действия договора, условия его расторжения;
• Подписи сторон и печати организаций (если применимо).

Важно, чтобы договор был составлен в соответствии с законодательством и содержал все необходимые условия для защиты интересов покупателя и продавца. Настоятельно рекомендуем обратиться к юристу для проверки и составления договора купли-продажи на покупку дома, а также помощи в проведении всей сделки.

Компания Velesa предлагает купить готовые дома-фахверк из клееного бруса в престижных коттеджных поселках Ленинградской области. Дома полностью готовы к заселению. Для уточнения всех деталей и записи на просмотр позвоните по телефонам 8 (812) 421-85-87 или 8 (495) 292-45-22. На нашем сайте вы можете заказать и обратный звонок. Наш специалист свяжется с вами и предоставит подробную консультацию.